Con 22.000 compravendite annue ed un tasso di sostituzione della proprietà del 4% annuo (contro l'1,9% della media nazionale), il mercato milanese si conferma come la piazza immobiliare piu' vivace del Paese e la piu' ricca con un fatturato di oltre 6mila miliardi di lire. Dal 1989 al 1995 piu' di 500.000 persone sono entrate o uscite dall'area milanese e ne hanno trasformato profondamente la popolazione.
Lo studio passa in rassegna, identificandole come la ragione principale delle varazioni dei prezzi nel mercato immobiliare, le trasformazioni sociali e demografiche nell'area milanese durante gli ultimi trent'anni:Oggi le tendenze sono:
- Forte capacitàdi attrazione di Milano nei confronti della provincia negli anni '70 con lo sviluppo del Terziario (i ceti professionali passano dall'8% nel 1971 al 16% della popolazione attiva nel 1991, nello stesso periodo la popolazione industriale passa da 330.000 a 140.000 unita').
- Inversione di rotta e forte aumento degli abitanti dell'hinterland con il sorgere dei "quartieri giardino" nei primi anni Ottanta ed il boom moda/finanza/pubblicità, causa della lievitazione dei prezzi (negli ultimi dieci anni circa il 15% della popolazione ha lasciato Milano per i comuni della provincia).
- Inizio di un nuovo ciclo di ritorno verso la città nella seconda metà del decennio in corso dovuto alla crisi dei prezzi che negli ultimi cinque anni si sono ridotti in termini reali del 30%, diminuendo il divario tra provincia e città.
- Allargamento del centro storico immobiliare alle zone vicine, verso est e verso ovest, tanto da creare una sorta di grande centro omogeneo, comprendente la zona dei Navigli e quella dei Bastioni.
- Nascita di una grande periferia con poche compravendite e lenti incrementi dei prezzi.
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